Vous louez des bureaux dans votre centre d’affaire et vous voulez pouvoir en disposer rapidement et sans contraintes au départ de votre client.
La loi prévoit plusieurs dispositifs de location plus ou moins contraignants…
L’objectif de cet article est de vous permettre de vous prémunir juridiquement et de donner une image professionnelle et rassurante à vos client par votre connaissance du sujet.
Le bail 3/6/9 :
Le propriétaire peut louer son espace pour une durée de 9 ans minimum. Le bail peut être résilié par le locataire (preneur) tous les 3 ans avec un préavis de 3 mois.
La résiliation à l’initiative du bailleur :
- Résiliation à l’issue du terme du contrat de bail : A expiration d’une période triennale, le bailleur a la faculté de donner congé en notifiant un refus de renouvellement à son locataire (préavis de 6 mois). Ce congé doit être notifié par acte extrajudiciaire. Il doit préciser, sous peine de nullité, les motifs du refus, et indiquer la possibilité faite au locataire de contester ou demander une indemnité d’éviction au tribunal dans un délai de 2 ans s’il remplit les conditions légales (cette indemnité peut ne pas être due pour motifs graves ou légitimes).
- Résiliation postérieurement au terme du bail : Les règles sont les mêmes que pour la résiliation à l’initiative du preneur. Le bailleur devra délivrer un congé au moins 6 mois avant le dernier jour d’un trimestre civil, lorsque le bail a été tacitement reconduit (soit en l’absence de congé lors de l’échéance de la période triennale, soit en l’absence de renouvellement). Une indemnité d’éviction peut être versée.
- Résiliation en cas de manquement du locataire à ses obligations : De la même façon que le locataire, le bailleur peut résilier le bail dans le cas où le locataire contreviendrait à ses obligations (le respect de la destination ou encore le paiement du loyer). Aussi, une clause résolutoire devra nécessairement avoir été prévue entre les parties. Cette clause n’agira qu’un mois après notification par le bailleur. Le preneur ne pourra prétendre à une indemnité d’éviction en cas de résiliation pour ce motif.
Dans tous les cas, et même si le bailleur se protège contre l’indemnité d’éviction, ce dernier ne pourra se prémunir d’une assignation pat le locataire indélicat et devra subir un allongement des délais pour relouer son bien.
Le bail de bureau :
Le bail de bureau n’étant pas réglementé spécifiquement, c’est la liberté contractuelle qui prime.
Si rien n’est prévu, le bail d’une durée déterminée n’est pas résiliable avant terme, sauf accord des parties.
Si le bail est conclu pour une durée indéterminée sans clause de résiliation anticipée, il sera résiliable moyennant un préavis d’un mois.
Le siège de la matière se trouve aux articles suivants du code civil :
Art. 1736 : Sans préjudice de l’article 1758, le bail conclu pour une durée indéterminée est censé fait au mois. Il ne pourra y être mis fin que moyennant un congé d’un mois.
Art. 1737 : Le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.
Art. 1738 : Si à l’expiration du bail écrit conclu pour une durée déterminée, le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est reconduit aux mêmes conditions, y compris la durée.
La sous-location : Dans le cadre d’un bail commercial, la sous-location des locaux est, en principe, interdite. Elle n’est admise que par dérogation si elle est autorisée par la bailleur principal (dans le bail initial ou par une autorisation expresse écrite) et que ce dernier concourt à l’acte. La mise en place de la sous-location est susceptible de faire naître un lien de droit direct entre le propriétaire et le sous-locataire. Dans ce cas les règles de l’indemnité d’éviction s’appliquent entre le sous-locataire et le propriétaire, à trois conditions : l’expiration du bail principal, la divisibilité matérielle ou juridique des locaux, l’agrément tacite ou exprès de la sous-location par le bailleur.
De plus, afin que le locataire principal puisse bénéficier du droit au renouvellement, la sous-location des locaux devra n’être que partielle.
Enfin le propriétaire peut augmenter le loyer si la somme du loyer et celle du loyer sous-loué est supérieure à celle du bail initial.
Le bail précaire :
Un bail commercial précaire, ou « convention d’occupation précaire » est un bail dérogatoire aux baux commerciaux classiques. Sa durée est de 3 ans maximum (la durée de 2 ans est fréquente).
Un bailleur peut signer un ou plusieurs baux précaires avec le même locataire, à condition que la durée totale de ces baux n’excède pas 3 ans.
La loi n’impose aucun formalisme particulier. De plus les auto-entreprises et micro-entreprises peuvent aussi signer un bail précaire.
Le contrat de bail précaire doit faire référence à l’article L145-5 du code de commerce, qui permet de déroger au bail commercial classique. Un bail précaire ne peut pas être signé à la suite d’un bail commercial 3/6/9. Le contrat peut prévoir des modalités précises de résiliation du bail, ou l’impossibilité de résilier avant le terme. Si rien n’est prévu, le bail peut être résilié à tout moment par le propriétaire ou le locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant un préavis de 3 mois. Si le bailleur ne respecte pas ce préavis, le bail se transforme en bail commercial.
Le contrat de prestation de service :
Aussi appelé le contrat de mise à disposition de bureaux, il échappe au droit immobilier et au droit commercial sur les baux.
La mise à disposition des locaux peut être proposée soit directement par le propriétaire des lieux soit par le locataire. Pour ce dernier, elle doit être compatible avec le bail. Préalablement à cette mise à disposition, il est nécessaire de vérifier certains éléments.
Tout d’abord, la mise à disposition et l’activité du bénéficiaire doivent être conformes à la destination des locaux et aux normes en vigueur telle qu’elle est définie par les documents d’urbanisme. De même cette activité doit être compatible avec le règlement de copropriété si c’est le cas.
L’entreprise peut alors conclure avec le bénéficiaire un contrat de prestation de services qui se distingue de la sous-location, à condition que la mise à disposition des locaux soit réalisée dans le cadre de son activité stipulée au bail et qu’elle soit accompagnée de services effectifs.
Le choix du contrat permettant la mise à disposition temporaire d’un local commercial ou de bureaux doit être appréhendé avec attention par les parties.
Le contrat de prestation de services est très utilisé dans le cadre des centres d’affaires ou des espaces de Coworking en ce qu’il est parfaitement adapté à la mise à disposition de locaux pour de très courtes durées.
Parce qu’il n’est pas un bail, il permet aux parties d’éviter de voir leur relation contractuelle soumise aux dispositions relatives aux baux commerciaux, notamment à celles d’ordre public concernant la durée et le droit au renouvellement.
Dans ce contexte, la fourniture de prestations de services est l’objet principal du contrat mais elle est assortie d’un droit d’accès aux locaux au profit du bénéficiaire sans concession de la jouissance totale et exclusive du bien. Ces prestations de services diffèrent des charges de nature locative.
Ces services peuvent être multiples : mise à disposition de matériel informatique et de télécommunication, reprographie, salle de réunion, mise à disposition de personnels, ménage, domiciliation (activité soumise à agrément préfectoral) ou gestion du courrier.
De nouveaux services pourraient également émerger, permettant d’offrir aux utilisateurs des compétences qui leur sont indispensables (graphisme, marketing, ressources humaines…) et ce à moindre coût. La simple qualification de contrat de prestation de services ne suffit pas. Les services proposés doivent être réels et la mise à disposition doit effectivement être l’accessoire desdits services.
A défaut, le contrat sera requalifié en bail commercial.
A cet égard, un arrêt important vient d’être rendu par la Cour de cassation concernant des contrats dits de prestation de services réciproques conclus aux fins de mise à disposition de locaux commerciaux dans un magasin d’usine qui ont été requalifiés en bail commercial (Cass 3ème, 19 novembre 2015, n°14-13.882).
La mise à disposition temporaire de locaux inoccupés à usage de bureaux ou de commerce doit donc être envisagée avec prudence.
Ces nouveaux modes d’optimisation des patrimoines bouleversent les pratiques existantes ce qui laisse présager des évolutions législatives et jurisprudentielles en la matière.
Un prochain article traitera plus précisément le dépôt de garantie, la caution, l’avance sur prestations ou encore la prestation de continuité de service.